XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP

Mở đầu

Giao dịch mua bán bất động sản do ngân hàng phát mãi để xử lý nợ đang ngày càng trở nên phổ biến. Mặc dù đây có thể là cơ hội để sở hữu tài sản với giá tốt, nhưng quá trình này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý phức tạp mà người mua cần nắm rõ. Bài viết này được biên tập nhằm tìm hiểu và cung cấp một cái nhìn tổng quan, có hệ thống về quy trình ngân hàng xử lý tài sản thế chấp, đồng thời phân tích các rủi ro và giải pháp pháp lý an toàn cho bên thứ ba (bên mua) khi tham gia vào các giao dịch này, dựa trên các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.

Phần 1: Quy trình ngân hàng xử lý tài sản thế chấp (phát mãi)

Khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo các phương thức đã được thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

1.1. Các phương thức xử lý tài sản

Bên nhận bảo đảm (ngân hàng) và bên bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản sau đây:

Bán đấu giá tài sản.

Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản.

Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.

Phương thức khác do các bên thỏa thuận.

1.2. Thủ tục xử lý: tùy theo thỏa thuận mà bắt buộc hoặc không bắt buộc phải qua đấu giá

Trường hợp 1: Có thỏa thuận về phương thức xử lý (Không bắt buộc đấu giá) Nếu các bên đã có thỏa thuận trước, việc ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp không bắt buộc phải thông qua thủ tục đấu giá, thông thường bao gồm:

Bước 1: Ngân hàng gửi thông báo bằng văn bản cho bên thế chấp về việc xử lý tài sản (Điều 300 BLDS).

Bước 2: Các bên thỏa thuận về giá trị tài sản hoặc thuê một tổ chức định giá độc lập (Điều 306 BLDS).

Bước 3: Ngân hàng tự bán hoặc chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba theo giá đã định (Điều 303 BLDS).

Bước 4: Số tiền thu được dùng để thanh lý nợ vay, phần còn lại (nếu có) sẽ được trả lại cho bên thế chấp (Điều 307 BLDS).

Trường hợp 2: Không có thỏa thuận (Bắt buộc bán đấu giá)

Nếu không có thỏa thuận trước, tài sản bảo đảm phải được xử lý thông qua đấu giá theo quy định của pháp luật. Không có một văn bản hướng dẫn liệt kê các bước công việc. Tuy nhiên, pháp luật bắt buộc thực hiện lần lượt các nội dung cốt lõi, bao gồm:

Bước 1: Thông báo xử lý tài sản: Ngân hàng gửi thông báo bằng văn bản cho bên thế chấp và các bên liên quan, thường là trước 15 ngày (15 ngày không có quy định cứng trong Điều 300 BLDS 2015).

Bước 2: Định giá tài sản: Các bên tự thỏa thuận giá khởi điểm. Nếu không thống nhất, ngân hàng sẽ thuê một tổ chức định giá độc lập (Điều 306 BLDS 2015, Điều 35 Luật Đấu giá tài sản 2016; Luật giá 2023).

Bước 3: Lựa chọn tổ chức đấu giá, niêm yết, thông báo: Ngân hàng ký hợp đồng dịch vụ đấu giá với một tổ chức đấu giá có chức năng theo Luật Đấu giá tài sản (Điều 33–58 Luật Đấu giá tài sản 2016; Nghị định 62/2017/NĐ-CP hướng dẫn trình tự riêng khi chọn hình thức đấu giá).

Bước 4: Tổ chức đấu giá, ký hợp đồng mua bán, thanh toán: Cuộc đấu giá được tiến hành theo các hình thức như trực tiếp, qua mạng hoặc bỏ phiếu gián tiếp. Người trả giá cao nhất sẽ là người trúng đấu giá. Người trúng đấu giá ký hợp đồng mua bán, thanh toán đủ số tiền và tiến hành công chứng hợp đồng. (Điều 39–63 Luật Đấu giá tài sản 2016).

Bước 5: Chuyển quyền sở hữu: Thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai: Công chứng hợp đồng và sang tên (Điều 167, 188 Luật Đất đai 2013; Điều 27, 45 Luật Đất đai 2024;  Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định thủ tục sang tên, nghĩa vụ tài chính khi nhận tài sản).

Bước 6: Xử lý khoản nợ: Ngân hàng thu hồi nợ từ số tiền bán tài sản. Nếu có tiền dư, sẽ trả lại cho người thế chấp; nếu thiếu, khoản nợ vẫn tiếp tục được thu hồi.

Lưu ý: Nếu có tranh chấp hoặc khách hàng không hợp tác, ngân hàng phải khởi kiện ra tòa. Sau khi có bản án hiệu lực, Cơ quan Thi hành án dân sự sẽ tổ chức cưỡng chế và đấu giá tài sản theo Nghị định 62/2017/NĐ-CP. Thủ tục đấu giá và sang tên phải phù hợp với Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Phần 2: Trường hợp bên thứ ba mua lại tài sản và vay vốn từ chính ngân hàng

Một bên thứ ba có thể mua lại nhà ở đang thế chấp và vay vốn từ chính ngân hàng đó để thanh toán, tuy nhiên việc này có nhiều điều kiện và không phải là “kế thừa” khoản vay cũ.

2.1. Điều kiện và trở ngại

Ngân hàng có quyền từ chối: Ngân hàng sẽ thẩm định lại toàn bộ hồ sơ của người mua và có quyền từ chối nếu họ không đủ điều kiện vay (thu nhập, lịch sử tín dụng,…).

Không thể “chuyển giao” khoản vay cũ: Khoản vay cũ là hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và người vay ban đầu. Bên mua phải ký một hợp đồng tín dụng hoàn toàn mới. Thực chất, đây là hình thức vay mới để mua tài sản đang thế chấp, ngân hàng sẽ dùng khoản vay mới để tất toán khoản vay cũ.

Phát sinh chi phí mới: Người mua sẽ phải chịu các chi phí như phí tất toán khoản vay cũ, phí định giá lại tài sản, phí công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và các loại thuế, phí chuyển nhượng.

2.2. Hạn mức khoản vay mới

Khoản vay mới có thể bằng khoản nợ cũ nhưng không tự động. Hạn mức này phụ thuộc vào các yếu tố sau:

Giá trị định giá lại của tài sản: Ngân hàng sẽ định giá lại tài sản theo giá thị trường.

Tỷ lệ cho vay của ngân hàng: Thông thường từ 60–80% giá trị tài sản. Do đó, khoản vay mới có thể bằng hoặc nhỏ hơn dư nợ cũ, khó có khả năng cao hơn trừ khi có thêm tài sản bảo đảm khác.

Năng lực trả nợ của người vay mới: Ngân hàng sẽ yêu cầu người mua chứng minh thu nhập, có lịch sử tín dụng tốt và kế hoạch trả nợ rõ ràng. Ngân hàng sẽ không cấp hạn mức tương đương nợ cũ nếu người mua không đáp ứng đủ điều kiện tín dụng.

Phần 3: Rủi ro pháp lý và giải pháp an toàn cho bên mua (bên thứ ba)

Người mua lại tài sản đang thế chấp phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý tiềm ẩn nếu không thực hiện đúng quy trình.

3.1. Các rủi ro pháp lý tiềm ẩn

(i) Giao dịch vô hiệu do không có sự đồng ý của ngân hàng: Theo Điều 315 Bộ luật Dân sự 2015, việc bên thứ ba nhận chuyển giao nghĩa vụ phải được ngân hàng đồng ý bằng văn bản. Nếu các bên tự ý giao dịch, hợp đồng mua bán có thể bị tuyên vô hiệu, dẫn đến nguy cơ mất tiền mà không nhận được tài sản. Thêm vào đó, Điều 320 và 321 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định bên thế chấp không được bán tài sản khi chưa được bên nhận bảo đảm đồng ý.

(ii) Tài sản đang bị tranh chấp hoặc kê biên: Người mua có thể vướng vào các tranh chấp pháp lý (thừa kế, ly hôn,…) hoặc tài sản đã bị kê biên thi hành án mà không biết.

(iii) Không thể sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu: Nếu khoản vay cũ chưa được tất toán và ngân hàng chưa giải chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ không chấp nhận hồ sơ sang tên. Hậu quả là người mua không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp.

(iv) Tài sản vẫn có thể bị ngân hàng phát mãi: Kể cả khi người mua đã thanh toán tiền, nếu bên bán không dùng tiền đó để trả nợ, ngân hàng vẫn có quyền phát mãi tài sản để thu hồi nợ. Người mua có nguy cơ vừa mất tiền, vừa mất nhà.

(v) Không được bảo vệ với tư cách “người mua ngay tình”: Nếu biết rõ tài sản đang bị thế chấp mà vẫn tiến hành giao dịch không thông qua ngân hàng, người mua sẽ không được coi là “người mua ngay tình” và khó đòi lại tài sản khi có tranh chấp- “Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu”- Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015.

3.2. Giải pháp giảm thiểu rủi ro

Để đảm bảo an toàn, bên mua cần thực hiện các bước sau:

(i) Ký hợp đồng ba bên: Đây là giải pháp an toàn nhất, bao gồm Bên bán – Bên mua – Ngân hàng, đảm bảo sự đồng thuận và ràng buộc trách nhiệm của tất cả các bên.

(ii) Yêu cầu ngân hàng xác nhận bằng văn bản: Cần có văn bản của ngân hàng xác nhận về tình trạng pháp lý của tài sản, dư nợ chính xác và sự đồng ý về việc mua bán.

(iii) Không thanh toán hoặc đặt cọc trước: Tuyệt đối không giao tiền cho bên bán khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng và cam kết giải chấp rõ ràng.

(iv) Kiểm tra thông tin pháp lý: Chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch, tình trạng tranh chấp tại tòa án hoặc hệ thống thi hành án dân sự liên quan đến tài sản.

(v) Quy định rõ về việc giải ngân: Thỏa thuận để ngân hàng giải ngân khoản vay mới của bên mua và chuyển thẳng để tất toán khoản vay cũ của bên bán.

Kết luận

Việc mua bất động sản phát mãi từ ngân hàng có thể là một cơ hội đầu tư tốt, tuy nhiên, đây là một giao dịch pháp lý phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với giao dịch thông thường. Người mua cần tuyệt đối cẩn trọng, không nên tin vào các thỏa thuận miệng hoặc giao dịch tay ba không có sự tham gia của ngân hàng. Giải pháp an toàn và tối ưu nhất là luôn yêu cầu ký kết hợp đồng ba bên (mua – bán – ngân hàng) để mọi quyền lợi và nghĩa vụ được minh bạch, rõ ràng và có sự ràng buộc pháp lý chặt chẽ. Trước khi đưa ra quyết định cuối cùng, người mua nên tìm đến sự tư vấn của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để đảm bảo an toàn cho tài sản và khoản đầu tư của mình./.